青島市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知

青地稅發(fā)[2012]48號
2012.5.31

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的管理，保護納稅人的合法權(quán)益，堵漏增收，固本強基，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱《辦法》）等法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的有關(guān)問題通知如下。-

一、關(guān)于成本對象確定及報備問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性、多樣性、差異性，成本對象作為開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建造過程中各項耗費的承擔者，成本對象的合理確定對于正確劃分成本費用的歸屬、準確核算成本費用、應(yīng)納稅所得額等方面有著重要意義。成本對象不僅是計稅成本核算的基石，而且提供了最終產(chǎn)品的有關(guān)信息，為以房控稅奠定了堅實的基礎(chǔ)。

1、主管地稅機關(guān)應(yīng)當根據(jù)《辦法》26條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象備案表》（詳見附件1）的格式報備成本對象,據(jù)以掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評估、檢查等夯實基礎(chǔ)。

2、主管地稅機關(guān)應(yīng)當根據(jù)成本對象的確定原則，結(jié)合實際情況，從開發(fā)地點、開工時間、完工時間、產(chǎn)品歸屬、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品用途、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品售價等方面對房地產(chǎn)企業(yè)報備的成本對象進行審核，對劃分不合理的應(yīng)當書面通知企業(yè)重新調(diào)整并報備。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象一經(jīng)確定并向主管地稅機關(guān)報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)向主管地稅機關(guān)申請并征得主管地稅機關(guān)的同意。申請改變成本對象的，應(yīng)向主管地稅機關(guān)報送規(guī)劃、設(shè)計變更批文等資料。

4、主管地稅機關(guān)要在本通知下發(fā)后，對轄區(qū)內(nèi)2008年以后開工截止本通知下發(fā)之日尚未完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本對象報備情況進行一次全面自查，對未報備成本對象的，按照上述要求清理。

5、市局將擇機對主管地稅機關(guān)成本對象的報備情況進行一次抽查，抽查情況將在全系統(tǒng)進行通報。

云中飛點評——

成本核算對象是核算成本的主體，也就是說算“誰”的成本，“誰”就是成本核算對象，例如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一宗10萬平方米的土地A地塊，如果A地塊一次性開發(fā)，想了解這宗土地開發(fā)的成本，那么A地塊就是成本核算對象。

如果A地塊分三期開發(fā)，想了解每期的成本情況，那么一、二、三期中的每一期就是要確定的成本核算對象。

如果在A地塊一期中開發(fā)的有高層、多層、商業(yè)，想了解高層、多層、商業(yè)各種業(yè)態(tài)的成本，那么高層、多層、商業(yè)就是要確定的成本核算對象。

例如,某開發(fā)項目一有10棟高層，同時開工。每棟樓都是地下是車庫、1、2樓是商鋪，3—20樓是住宅，根據(jù)產(chǎn)品功能區(qū)分原則,就可以分為3個成本對象. 車庫1個， 商鋪1個，住宅1個。

要注意企業(yè)所得稅的成本對象與土地增價值稅的清算項目既有區(qū)別又有聯(lián)系。

目前,很多稅務(wù)人員都搞不清楚成本對象的概念,所以目前要求成本對象進行備案的稅務(wù)局沒有幾個。

二、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，并根據(jù)《辦法》第9條規(guī)定按照確定的計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，并入當年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

1、主管地稅機關(guān)要加強銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的管理。主管地稅機關(guān)應(yīng)當按照《辦法》的相關(guān)規(guī)定，于企業(yè)年度申報后1月內(nèi)建立《房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)情況臺賬》（詳見附件2），取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入額、以前年度轉(zhuǎn)入本年的尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售款、本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售款、本年調(diào)增的計稅毛利額、本年轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)售款、本年調(diào)減的以前年度已調(diào)整的計稅毛利額、留待以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售款等。

2、主管地稅機關(guān)要核實房地產(chǎn)企業(yè)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的類型，區(qū)分經(jīng)濟適用房、限價商品房、一般商品房、別墅等產(chǎn)品類型正確適用計稅毛利率。對于不按規(guī)定適用計稅毛利率的，主管地稅機關(guān)要及時予以調(diào)整。

3、主管地稅機關(guān)應(yīng)當結(jié)合第三方信息(如房產(chǎn)主管部門網(wǎng)上備案、預(yù)售（銷售）信息，預(yù)售資金監(jiān)管信息等)核對其申報的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品情況，核實其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入是否全面完整、不同種類的開發(fā)產(chǎn)品適用的計稅毛利率及計算的毛利額是否正確、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增調(diào)減是否正確等。

4、對于房地產(chǎn)企業(yè)采取隱匿、分解等違法手段少申報、不申報銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入而導致不繳少繳稅款的，主管地稅機關(guān)要依法進行處理。

云中飛點評——

一些私人的小型房地產(chǎn)公司采取隱匿、分解收入等違法手段的表現(xiàn)形式是:

企業(yè)開給業(yè)戶的收據(jù)和正式發(fā)票與實際付款額不符，有較大的差價，收據(jù)、發(fā)票、與購房合同上的數(shù)額均一致。

手段是:買賣雙方配合，一人退一步，你情我愿，實現(xiàn)雙贏。比如開價偏高一點8200元1平方，如果買方同意按7400開發(fā)票，實際成交價可以優(yōu)惠到7800。買方另外要給賣方400的現(xiàn)金，這樣開發(fā)商就截留隱匿了收入5%或10%左右即400的現(xiàn)金收入，400不開收據(jù)，個人也得到400的優(yōu)惠。皆大歡喜。

這種隱匿、分解收入的方法具有偷稅的主觀故意性,由于得到了業(yè)戶的配合, 比較隱蔽,稅務(wù)局不易發(fā)現(xiàn).但是,你能保證，今年沒有人舉報，明年就沒有人舉報嗎？呵啊,這句話說的不太準確，應(yīng)該是：今天沒有人舉報，明天就沒有人舉報嗎？偷稅是無限期追征的,一旦有內(nèi)部人員舉報，就會應(yīng)了古人說的:不是不報,是時候未到。

三、關(guān)于完工產(chǎn)品確認的問題

開發(fā)產(chǎn)品完工與否決定了開發(fā)產(chǎn)品成本費用的歸集是否完整，因此對開發(fā)產(chǎn)品是否完工的判定對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機關(guān)應(yīng)當根據(jù)《辦法》第3條及國稅函[2010]201號規(guī)定標準，據(jù)實判斷開發(fā)產(chǎn)品是否完工，對于完工產(chǎn)品應(yīng)當于完工后1月內(nèi)建立《開發(fā)產(chǎn)品完工情況臺賬一》和《開發(fā)產(chǎn)品完工情況臺賬二》（詳見附件3、4），掌握完工產(chǎn)品成本費用的基本情況以及會計成本與計稅成本的差異。

主管地稅機關(guān)應(yīng)當根據(jù)掌握的信息，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品是否達到完工標準。對于已符合完工條件而房地產(chǎn)企業(yè)沒有在完工年度及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本并計算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

云中飛點評——

31號文規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)在完工年度及時結(jié)轉(zhuǎn)成本, 而房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定,企業(yè)是在交樓(即風險轉(zhuǎn)移)和收到全部錢(即經(jīng)濟利益流入)這2個條件具備時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本.這樣,稅法和會計就產(chǎn)生了差異, 稅法要求按完工結(jié)轉(zhuǎn)成本, 會計按交樓結(jié)轉(zhuǎn)成本, 稅法結(jié)轉(zhuǎn)成本的速度要比會計快.當1個房地產(chǎn)企業(yè)已完工,但是還沒有交樓,要做匯算清繳,這時，問題就來了,企業(yè)按不按稅法的要求在完工時結(jié)轉(zhuǎn)成本呢?

云中飛相信沒有1家房地產(chǎn)企業(yè)愿意這樣做,因為你雖然在完工時按稅法要求結(jié)轉(zhuǎn)了成本,但是,你在交樓時你還要按會計的要求再結(jié)轉(zhuǎn)一次成本.你要結(jié)轉(zhuǎn)兩次成本. 這樣的工作量拿兩份工資都補不回來, 誰愿意干呢?現(xiàn)在絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度是,堅決不在完工結(jié)轉(zhuǎn)成本,你稅務(wù)局要是有本事你來幫我在完工結(jié)轉(zhuǎn)成本啊.呵呵,青島地稅早就知道你有這種想法了。

所以, 人家青島地稅說你不按完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，就給你確定或核定計稅成本,注意，不是計算計稅成本。誰有空幫你計算呢?除了核定。注意:并按《征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定對其進行處理這句話,里面包含了滯納金\罰款\等因素。你可能還會問，還會不會被定為偷稅呢？呵呵，如果你有這個想法，說明你的思想開始成熟了，考慮的問題多了，不再憤青了，你已經(jīng)開始具備財務(wù)總監(jiān)的素質(zhì)了。

四、關(guān)于收入確認方面的問題

主管地稅機關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)收入管理方面，要做好以下幾方面工作：

1、主管地稅機關(guān)應(yīng)當在核實房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品的售價，核實其計稅收入（包括未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入和完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的收入）。

2、主管地稅機關(guān)在核實銷售收入的過程中，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的分離式銷售模式，也即由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開發(fā)產(chǎn)品。主管地稅機關(guān)應(yīng)當調(diào)查了解同區(qū)域、同地段、相同或類似開發(fā)產(chǎn)品的同期或大約同期銷售價格，進行對比分析。對于銷售價格明顯偏低的，應(yīng)當進一步落實原因；沒有正當理由的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當依法責令房地產(chǎn)企業(yè)予以調(diào)整。

云中飛點評——

青島地稅發(fā)明了一個概念：分離式銷售模式，按青島地稅的解釋，是由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開發(fā)產(chǎn)品的意思，還好，有名詞解釋。云中飛的理解是，這可能就是指委托銷售里的買斷式銷售模式和包銷銷售模式。

目前，稅務(wù)局已經(jīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方交易問題。云中飛需要提醒你的是，如果你有關(guān)聯(lián)方交易，你不能銷售價格明顯偏低，呵呵，怎樣才算是銷售價格明顯偏低？稅法有明確規(guī)定嗎？偏低多少才算是偏低呢？這個問題，由于稅法沒有明確規(guī)定，云中飛不方便在這里亂說，在小范圍的情況下云中飛會談?wù)剛€人的看法以及一些案例。

3、主管地稅機關(guān)應(yīng)當從內(nèi)部和外部收集房地產(chǎn)銷售收入信息資料來加強監(jiān)管。在內(nèi)部，應(yīng)當充分運用房地產(chǎn)管理軟件，依據(jù)其記錄的銷售收入明細申報、發(fā)票開具等內(nèi)容，按照以稅控稅的要求，加強與營業(yè)稅和土地增值稅申報收入的比對分析，對于申報情況存在差異的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當列入工作重點，及時予以核查，核實差異原因，區(qū)分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。

云中飛點評——

企業(yè)所得稅,營業(yè)稅,土地增值稅的計稅依據(jù)是不一樣的，如果企業(yè)所得稅與營業(yè)稅和土地增值稅申報收入情況存在差異，云中飛認為很正常。

在外部，主管地稅機關(guān)應(yīng)當加強與土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、價格等相關(guān)主管部門的協(xié)作，掌握《青島市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《青島市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《商品房銷售明碼標價規(guī)定》等部門規(guī)定，從這些部門取得土地面積、開工時間、規(guī)劃建設(shè)面積、完工時間、銷（預(yù)）售時間、銷（預(yù)）售價格、簽約合同、銷（預(yù)）售套數(shù)面積、銷（預(yù)）售款額等相關(guān)信息，利用這些部門的監(jiān)管信息，對比企業(yè)的申報資料，進行分析、核實。

云中飛點評——

房地產(chǎn)企業(yè)的信息外部很容易得到，房地產(chǎn)企業(yè)實際上是透明的。因為透明，所以，做不了兩套賬。

五、關(guān)于成本費用方面的問題

房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品符合稅收規(guī)定確認完工條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

1、主管地稅機關(guān)要按照《辦法》27條的規(guī)定核查可以扣除的計稅成本內(nèi)容，對不能扣除的支出要予以剔除。對于可以扣除的支出項目，要核查房地產(chǎn)企業(yè)是否按照報備的成本對象進行歸集與分配以及歸集與分配是否適當。

云中飛點評——

這一條是和第一條即關(guān)于成本對象確定及報備問題是相對應(yīng)的，如果你報備的成本對象和扣除成本對象不一樣是不行的。所以，你在報備的成本對象的時候就要想好。

2、主管地稅機關(guān)要依據(jù)行業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強房地產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)“上下游”行業(yè)的比對分析。注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當要求企業(yè)說明原因。

云中飛點評——-

目前，稅務(wù)局已經(jīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方交易問題。注意這句：如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當要求企業(yè)說明原因。這句云中飛將在下面的第6點一并給大家分析。

3、開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，應(yīng)當要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機關(guān)應(yīng)當核定計稅成本。

4、主管地稅機關(guān)要根據(jù)《辦法》32條的規(guī)定強化對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費用的監(jiān)管，對于發(fā)生預(yù)提費用的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當于年度申報后1個月內(nèi)建立《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用臺賬》（詳見附件5），對預(yù)提費用進行分析核實，對于不符合規(guī)定條件的預(yù)提費用，應(yīng)當責令企業(yè)及時進行調(diào)整，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定進行處理；整個開發(fā)項目完工后，主管地稅機關(guān)應(yīng)對全部預(yù)提費用進行清理，對于已預(yù)提但實際未發(fā)生的費用按規(guī)定進行稅收處理。

5、主管地稅機關(guān)要對房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費用發(fā)票進行專項核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實性。同時，要加強與土地增值稅扣除項目的關(guān)聯(lián)比對分析。

云中飛點評——

無論是采取稅收籌劃的手段，還是偷稅手段，表現(xiàn)形式都是發(fā)票，發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)的死穴，用稅務(wù)局的話說發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)的“蛇的七寸”。打蛇要打七寸，查房地產(chǎn)企業(yè)就查大額成本費用發(fā)票。

6、主管地稅機關(guān)要根據(jù)市局確定的《建筑安裝工程成本參考表》（詳見附件6），對照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實際建筑安裝成本，對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機關(guān)要重點核實，加大管理力度。

云中飛點評——

房地產(chǎn)企業(yè)的問題,不在收入,而在于成本.特別是建筑成本.房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本偏高有兩種可能性:一個是虛開發(fā)票或購買假發(fā)票,另一種是與總包串通人為抬高建筑成本,當你人為抬高建筑成本, 在土增稅方面稅務(wù)局會根據(jù)187把你給核定了.目前, 已經(jīng)在土增稅方面核定的有很多稅務(wù)局,例如,北京、大連、江蘇、遼寧等先進地區(qū)。但是，企業(yè)所得稅方面能核定嗎？我們先來看看征管法第三十五條：


納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。


稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。

征管法第三十五條（六）講到納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的可以核定，但是，征管 法第三十五條并沒有成本偏高可以核定的條款。乖乖，云中飛說的這個東西你沒有聽說過吧。

所以，人家青島地稅對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，只是說要主管地稅機關(guān)要重點核實，加大管理力度，并沒有使用核定這樣的字眼。云中飛建議，那些簡單粗暴的按房地產(chǎn)企業(yè)收入的百分比（例如中部某省按收入3.3%）征收企業(yè)所得稅的稅務(wù)局，是時候好好學習青島地稅了。

六、關(guān)于房地產(chǎn)信托融資的扣除問題

房地產(chǎn)信托融資，即房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)信托基金簽訂投資合同，約定房地產(chǎn)信托基金進入和退出房地產(chǎn)企業(yè)的時間以及房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)信托基金按約定退出時的股權(quán)收購價格，其實質(zhì)為一種有期限的股權(quán)投資，房地產(chǎn)信托基金進入時的成本與退出時的銷售價格之間的差額即其投資收益，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)使用房地產(chǎn)信托資金所付出的代價。因此房地產(chǎn)企業(yè)以利息等名義支付給房地產(chǎn)信托基金的代價不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。

云中飛點評——

房地產(chǎn)資金信托目前主要有兩種模式：一種是信托債務(wù)融資。即房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債進行項目開發(fā)，約定按期支付本息。另一種是信托股權(quán)融資，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接吸收信托公司投資用于開發(fā)項目。信托債務(wù)融資還好點。借的錢是可以稅前扣除的。

相關(guān)政策：

金融保險業(yè)營業(yè)稅申報管理辦法（固定回報）

2002-01-30 國家稅務(wù)總局 國稅發(fā)[2002]9號

第五條貸款是指將資金有償貸與他人使用（包括以貼現(xiàn)、押匯方式）的業(yè)務(wù)。以貨幣資金投資但收取固定利潤或保底利潤的行為，也屬于這里所稱的貸款業(yè)務(wù)。按資金來源不同，貸款分為外匯轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)和一般貸款業(yè)務(wù)兩種。

川地稅發(fā)[2010]49號：四川省地方稅務(wù)局關(guān)于修改《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》的通知 四、銀行、信托投資公司或企業(yè)等單位以投資的名義注入資金共同經(jīng)營的行為征收營業(yè)稅問題：　　銀行、信托投資公司或企業(yè)等單位以投資的名義注入資金，名義上“共擔風險”，而實際上收取了固定資金占用費或利潤，屬于貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，按“金融保險業(yè)”征收營業(yè)稅。

但是，目前，信托股權(quán)融資的處理稅法是很不明確的。很多人把房地產(chǎn)股權(quán)融資信托理解成為“假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)”，這只是一廂情愿的想法。稅務(wù)局極有可能會粉碎你的這個想法，把你給杯具了。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)A公司的X項目預(yù)計總投資9億元

A公司為緩解資金緊張狀況，吸收B信托投資公司2億元股權(quán)融資，并辦理X項目公司工商增資變更手續(xù)，B信托投資公司占X項目40%的股權(quán)，雙方合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后，B信托公司持有的X項目公司2億元40%的股權(quán)由A公司以2.6億元溢價贖回。這樣，A公司的0.6億元溢價屬于利息呢還是屬于股息呢？青島地稅說，這0.6億元屬于股息，不能在稅前扣除。聽明白了嗎？屬于股息。云中飛建議，如果一定要借房地產(chǎn)信托，也只能借信托債務(wù)融資，千萬不要給房地產(chǎn)信托公司入股。

七、關(guān)于異地開發(fā)的問題

主管地稅機關(guān)應(yīng)當高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)業(yè)務(wù)，要求異地開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開工前將開發(fā)項目的基本情況向其主管地稅機關(guān)報備。主管地稅機關(guān)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)異地開發(fā)的項目按項建檔，掌握異地開發(fā)情況。必要時，函請異地開發(fā)項目當?shù)刂鞴艿囟悪C關(guān)協(xié)助調(diào)查或到項目開發(fā)地實地調(diào)查。主管地稅機關(guān)要對比房地產(chǎn)企業(yè)申報資料，重點比對分析其是否包括了異地開發(fā)項目的收入、外地適用的計稅毛利率等，查實不申報或少申報異地開發(fā)項目收入的，主管地稅機關(guān)要依法進行處理。

八、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理問題

分析近年來房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及匯算清繳申報數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻率較低、虧損面較高等問題比較突出，對此，主管地稅機關(guān)要采取分析、約談、評估、檢查等措施，不斷加大后續(xù)管理工作力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)效。

1、主管地稅機關(guān)應(yīng)當高度重視低貢獻率房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對于低于平均貢獻率的甚至貢獻率為零的企業(yè)，要強化評估和檢查等后續(xù)管理措施，找出問題的癥結(jié)所在，對于違法行為要依法進行處理。

2、主管地稅機關(guān)應(yīng)當在關(guān)注、加強管理較大規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)的同時，更加重視中小規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)，按照《青島市地方稅務(wù)局虧損企業(yè)所得稅管理若干規(guī)定》的要求，不斷加強虧損企業(yè)的管理，對于非正常虧損的房地產(chǎn)企業(yè)依法進行處理。通過強化虧損企業(yè)的管理，力爭將正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)的虧損面降低到合理的水平，提高房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理的質(zhì)量和效益。

云中飛點評——

稅務(wù)局納稅評估就一個指標，就是稅負率。土增稅稅負率，企業(yè)所得稅稅負率。無論你是采取稅收籌劃的手段，還是偷稅手段，如果你的稅負率低,被稅務(wù)局選中納稅評估的就是你。