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| 房企土地增值稅清算問(wèn)題簡(jiǎn)述及涉稅解析 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：934 |
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| 長(zhǎng)期以來(lái)，造成房地產(chǎn)企業(yè)避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導(dǎo)致征收成本大、力度小、見效甚微。許多開發(fā)商利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)鉆政策漏洞，事實(shí)上房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，通過(guò)關(guān)聯(lián)交易低價(jià)銷售等手段少計(jì)收入、簽定虛假協(xié)議多開發(fā)票做高成本是通常的做法，偷稅手法多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化。加之土地增值稅清算，由于稅制設(shè)置復(fù)雜、計(jì)算繁瑣，由此帶來(lái)難以處理的一系列復(fù)雜問(wèn)題。 一、非直接銷售未作視同銷售確認(rèn)收入 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，未作視同銷售，并確認(rèn)土地增值稅清算收入。 「涉稅解析」：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋? ?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ?。ǘ┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 二、以明顯偏低價(jià)格銷售少計(jì)收入 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：某項(xiàng)目銷售時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由以低于均價(jià)1/3的明顯偏低價(jià)格，將商鋪銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)個(gè)人。存在低價(jià)銷售的行為，價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為。 「涉稅解析」：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條第六項(xiàng)規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。 三、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售確認(rèn)收入 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，確列作收入，并扣除對(duì)應(yīng)的成本和費(fèi)用。 「涉稅解析」：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。由此可見，對(duì)開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。 四、借款利息全部列入開發(fā)成本利息支出 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：某房企公司未取得合法票據(jù)，列支非金融機(jī)構(gòu)借款利息479.3萬(wàn)元，支付銀行罰息36.6萬(wàn)元，全部列入開發(fā)成本-利息支出。 「涉稅解析」： ?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 ?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 五、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)稅前扣除 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，既計(jì)入開發(fā)成本，作為企業(yè)所得項(xiàng)目稅前扣除，又作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入土地增值稅稅前扣除。 「涉稅解析」：國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 據(jù)以上規(guī)定，按照稅務(wù)處理，土地閑置費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本，收回土地造成的損失可作為財(cái)產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除。 而《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)），明確土地閑置費(fèi)不得在土地增值稅稅前扣除。成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅稅前扣除的一大差異和區(qū)別。 六、印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除。 「涉稅解析」：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已對(duì)應(yīng)予以扣除。” 印花稅應(yīng)列入公司的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，不再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。 七、預(yù)提土地增值稅稅前扣除 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項(xiàng)目完工面臨清算之際，為緩繳土地增值稅，加大企業(yè)所得稅稅前扣除，采取預(yù)提土地增值稅不繳的方式，并作企業(yè)所得稅稅前扣除。 「涉稅解析」：房地產(chǎn)預(yù)繳的土地增值稅如何在所得稅稅前扣除，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件規(guī)定，“成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理”中明確，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。從這條規(guī)定看，土地增值稅的扣除應(yīng)該和“已銷”開發(fā)產(chǎn)品相匹配，預(yù)繳的土地增值稅應(yīng)該不能稅前扣除。 在“計(jì)稅成本的核算”中明確，對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。從上述兩條核算規(guī)定看，稅前扣除均強(qiáng)調(diào)了和“已銷”相對(duì)應(yīng)。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。 未繳納的土地增值稅，未取得合法可扣除的憑證，不能稅前扣除。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)提的土地增值稅不得在管理費(fèi)用中列支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅只能在實(shí)際繳納的當(dāng)期，以取得的合法可扣除的憑證，在企業(yè)所得稅前扣除，預(yù)提的土地增值稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。 按照預(yù)測(cè)的增值率預(yù)提的土地增值稅，由于其金額既不確定，實(shí)際也未繳納。且未取得合法可扣除的憑證，因此，預(yù)提未繳的土地增值稅稅前不得扣除。現(xiàn)行的稅收政策中，土地增值稅只能在實(shí)際繳納的當(dāng)期在企業(yè)所得稅前扣除，預(yù)提的土地增值稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。 八、代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：將代收費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目予以扣除，在加計(jì)20%扣除時(shí)，未從計(jì)算的基數(shù)中剔除。 「涉稅解析」：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)公司在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，能夠根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，對(duì)應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用能夠扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，能夠不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)應(yīng)地，在計(jì)算增值額對(duì)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。 九、支付地價(jià)費(fèi)用無(wú)合法憑證 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：某房企確認(rèn)一期工程項(xiàng)目地價(jià)款，結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)2421萬(wàn)元，取得合法憑證地價(jià)款1157萬(wàn)元，地價(jià)支付費(fèi)用無(wú)合法憑證1264萬(wàn)元。 「涉稅解析」：地價(jià)款是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)比較大，在購(gòu)買土地使用權(quán)的環(huán)節(jié)，可能涉及契稅，耕地占用稅，印花稅等，購(gòu)買土地使用權(quán)的成本的真實(shí)性，還關(guān)系到土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除問(wèn)題，由于購(gòu)買土地使用權(quán)形式多種多樣，應(yīng)該取得合法真實(shí)的發(fā)票入賬，在實(shí)際業(yè)務(wù)中，有時(shí)因種種的原因，很難取得合法真實(shí)的發(fā)票，這樣很可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)按未按規(guī)定取得發(fā)票處罰。同時(shí)由于不按規(guī)定索取發(fā)票，造成對(duì)方偷漏銷售不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得、印花稅等，按發(fā)票管理辦法的第三十九條規(guī)定違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。不按規(guī)定索取發(fā)票，實(shí)質(zhì)上是賣方轉(zhuǎn)稼稅負(fù)，買方去稅務(wù)機(jī)關(guān)**，還要上稅。因此，在購(gòu)買土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)在合同條款中明確賣方必須提供合法發(fā)票，同時(shí)注意價(jià)款結(jié)算方式，應(yīng)全額通過(guò)銀行結(jié)算，避免大額現(xiàn)金結(jié)算，避免一方列開發(fā)成本（地價(jià)款），一方長(zhǎng)期掛應(yīng)付帳款，長(zhǎng)期不結(jié)算價(jià)款，從而減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 十、項(xiàng)目工程建安成本高于合同標(biāo)的金額 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：某工程項(xiàng)目建安合同金額5700萬(wàn)元，雙方確認(rèn)的結(jié)算金額 5700萬(wàn)元，開具發(fā)票金額7349萬(wàn)元。 「涉稅解析」：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該項(xiàng)目工程因多開發(fā)票導(dǎo)致建安成本偏高，涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。如果開發(fā)商無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實(shí)、鑒證報(bào)告有問(wèn)題，或虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門按核定辦法扣除開發(fā)成本。如深圳市2007年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1540元/㎡（深地稅發(fā)[2007]206號(hào)），地稅部門將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價(jià)表》又沒(méi)有正當(dāng)理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。 十一、開發(fā)費(fèi)用列入開發(fā)成本（開發(fā)間接費(fèi)） 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置家私、建身器材、地毯、空調(diào)、經(jīng)營(yíng)性標(biāo)準(zhǔn)房（會(huì)議中心、餐廳）裝修、列支房屋維修基金等開發(fā)費(fèi)用2027萬(wàn)元，列入開發(fā)成本（開發(fā)間接費(fèi)）。不僅加大土地增值稅的開發(fā)成本扣除2027萬(wàn)元，同時(shí)也附加增大了加計(jì)扣除20%的基數(shù)405.4萬(wàn)元。 「涉稅解析」：開發(fā)間接費(fèi)主要核算為直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。由于土地增值稅計(jì)算過(guò)程的特殊性，不同的核算方法將會(huì)導(dǎo)致不同的稅負(fù)結(jié)果。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，如果將其在管理費(fèi)用中核算，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一定的，企業(yè)將無(wú)法享受其他扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除20%的好處。而如增設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用，不僅加大土地增值稅的開發(fā)成本扣除，也附加增大了加計(jì)扣除20%的基數(shù)。 十二、公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目 「問(wèn)題簡(jiǎn)述」：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將小區(qū)居委會(huì)、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、居民文體娛樂(lè)場(chǎng)所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。 「涉稅解析」：應(yīng)視其產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓方式等情況來(lái)確定是否扣除。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ?。ㄒ唬儆诜菭I(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ?。ǘ儆跔I(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 |
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